Alquiler de viviendas: La problemática del impago
El contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y disfrute de una cosa mueble o inmueble a otra parte, denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso un precio cierto y determinado.
La principal preocupación del arrendatario estriba en el cobro de ese precio cierto y estipulado por las partes, además de la conservación del bien cedido.
Por ello, desde FMAbogado, se ha desarrollado un contrato, en permanente evolución, que permita una relación fluida entre arrendador y arrendatario en el alquiler de la vivienda.
Constantemente nos encontramos con alquileres que no son abonados por los inquilinos, con el consiguiente perjuicio que conlleva al arrendador, el cual si que tiene que hacer frente a gastos de escalera, contribución, tasas, agua, luz,... y el considerable tiempo que se tarda en desahuciar al arrendatario impagador.
La nueva Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y Eficiencia Energética de los Edificios, aprobada en el Congreso de los Diputados el 29 de octubre de 2009, pretende dar un impulso al mercado del alquiler en España. Por una parte, se da más agilidad y eficacia a los procesos judiciales de desahucio e impago de rentas para evitar abusos y demoras injustificadas, salvaguardando los derechos y garantías de los inquilinos. Además se amplían los casos en que los arrendadores podrán resolver el contrato de alquiler si necesitan la vivienda para que sea ocupada por sus hijos o sus padres, siempre que se establezca previamente en el contrato de arrendamiento.
Pero ésto no es suficiente, el inquilino impagador permanecerá un tiempo considerable hasta el desahucio judicial. Desde FMAbogado recomendamos que el arrendador solicite a su futuro inquilino, junto con la habitual fianza, un aval bancario por un importe determinado. Es una figura jurídica que no es nueva, pero que anteriormente no se solía utilizar.
El aval bancario es un documento con el que la persona que alquila el piso se asegura el pago de las mensualidad en caso de que se produzca un impago. Desde FMAbogado facilitamos al futuro inquilino la entidad bancaria a la que debe dirigirse para solicitarlo y firmar un contrato mediante el que el banco se compromete a pagar al inquilino en caso de que éste ejecute el aval. Lógicamente, la entidad bancaria va a pedir unas contraprestaciones al avalado a cambio de entregarle ese documento, como pueda ser la pignoración de algún activo, pero, sobre todo, conllevará unos gastos suplementarios, no excesivos y que se retraen del precio del alquiler, para la persona que decida vivir como alquilado.
Y ¿Qué dice la Ley? La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en su artículo 36, sobre la Fianza, estipula que "A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda", añadiendo en su punto quinto que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". Es decir que la LAU exige, al menos, un mes de renta como fianza y otorgando cobertura legal al aval bancario como medida que garantice el cumplimiento del arrendatario.
Próximamente comentaremos los derechos del arrendatario.
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